Схема Built-to-Suit: развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге
Built-to-Suit (BTS) — это формат строительства, при котором девелопер возводит объект строго под требования конкретного арендатора или покупателя. Заказчик задаёт техническое задание, включая планировку, нагрузку на пол, электроснабжение и водоснабжение, а девелопер создаёт здание с нуля. По завершении строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, когда объекты возводятся на основании усреднённого спроса, в BTS риски распределены иначе: заказчик получает точно подходящее помещение, а девелопер — гарантированного клиента ещё до начала строительства.
В России BTS активно развивается лишь последние 3–4 года, что связано с дефицитом качественных площадей и ростом онлайн-торговли. В западной Европе этот формат давно стал стандартом для складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл данный путь быстрее и уже сталкивается с фазой охлаждения.
На складском рынке Петербурга BTS присутствует более 10 лет. К концу марта 2026 года общий объём качественных складских площадей достиг 6,4 млн м², из которых 20% — это BTS-проекты. После 2018 года объёмы BTS-сделок значительно выросли, особенно с 2019 года, когда спрос на такие объекты резко увеличился. Пионерами BTS в период с 2012 по 2020 год были продуктовые сети и классический ритейл, однако с 2021 года маркетплейсы стали ключевыми игроками, заключив BTS-сделки на 592 тыс. м² за три года — больше, чем все остальные отрасли вместе за восемь лет.
При этом часть BTS-площадей была переквалифицирована в спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторов и оптимизации расходов, что привело к избытку предложения и снижению привлекательности новых BTS-контрактов. Кроме того, структура сделок сместилась: если в 2023 году BTS-договоры были аренды, то в 2024–2025 годах превалируют сделки купли-продажи, чему способствует высокая ключевая ставка.
На офисном рынке модель BTS не стала массовой, несмотря на дефицит площадей. Это связано с ограниченным числом крупных клиентов, готовых к долгосрочным строительным проектам, а также с финансовыми рисками и сложностями адаптации нестандартных помещений. В Москве частично решают эту проблему сервисные операторы офисов, а в Петербурге формат пока развивается слабо.
Производственный сегмент наоборот становится главным полем для BTS-строительства. Здесь востребованы объекты с уникальными техническими характеристиками — от грузоподъёмного оборудования до повышенного энергопотребления и нестандартной планировки. Спрос на такие площади превышает предложение, а большинство сделок связано с индивидуальным строительством, часто при поддержке госорганов и с налоговыми льготами.
Кроме того, в производственном BTS девелопер часто выступает консультантом, помогая заказчику сформировать техническое задание и сбалансировать требования с бюджетом.
